Por Julio Armando

Recorrer el microcentro de Rafaela permite observar una postal que se repite en distintas calles: persianas bajas, vidrieras sin actividad y carteles que anuncian la disponibilidad de locales comerciales. Sin embargo, detrás de esa imagen no existe una única explicación, sino una combinación de factores económicos, comerciales y sociales que vienen modificando la dinámica del sector.

Desde RAFAELA NOTICIAS se relevaron distintos casos de locales disponibles en alquiler en zonas céntricas de la ciudad, con valores que muestran una amplia diferencia según la ubicación, la superficie, el estado del inmueble y las condiciones de contratación. En ese contexto, corredores inmobiliarios analizaron las causas de este escenario y coincidieron en que el comercio atraviesa una etapa de cambios.

Caída del consumo, costos y avance del comercio digital

Luis María Gutiérrez, corredor inmobiliario de Rafaela y vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria, explicó que la situación comenzó a hacerse más visible durante el último año y que está vinculada principalmente con la baja en las ventas.

"Ya hace un año atrás se viene viendo la caída en las ventas. Obviamente los comercios han tenido una caída en el consumo, los gastos ordinarios también han tenido presión impositiva, y todo eso conlleva que muchos locales se estén desocupando", señaló.

A esto sumó el crecimiento del comercio digital como uno de los factores que modificaron los hábitos de compra. "También se ha incrementado mucho lo que es el comercio digital, entonces todos esos factores van en contra de lo que son los locales comerciales de la ciudad", explicó.

Según el corredor, la situación no se limita exclusivamente al centro, aunque allí se hace más evidente por las características de los inmuebles y los costos asociados.

"Se está viendo en todos los sectores de la ciudad, principalmente en el centro por el tema de los costos de los alquileres, de los impuestos y demás, porque son locales muy grandes. Obviamente la pérdida del poder adquisitivo general de la sociedad no ayuda para nada a esta situación", indicó.

Respecto a los valores actuales, Gutiérrez explicó que dependen de cada inmueble, aunque señaló que muchos locales céntricos se encuentran por encima del millón y medio de pesos mensuales. "Va a depender todo de los metros, pero locales que están por arriba del millón y medio de pesos, muchos. Todo depende de la ubicación y también de los rubros", sostuvo.

Además, remarcó que las dificultades también aparecen en sectores barriales, donde existen alquileres más bajos pero igualmente difíciles de sostener para algunos comerciantes. "Hay locales de 400 o 500 mil pesos donde muchos inquilinos no han podido pagarlos o no han tenido las ventas necesarias, porque nos comentaban que muchas personas van, miran el producto y después hacen la compra por internet. Ese es uno de los factores que impulsó a cerrar algunos comercios", explicó.

Los rubros más afectados

Consultado sobre qué sectores sienten más esta situación, Gutiérrez señaló que los rubros vinculados a la indumentaria son los más golpeados.

"Los rubros que más están sufriendo esta situación son los textiles. Lo que más está funcionando es el tema de alimentos y bebidas, pero el rubro textil y las cosas que no son esenciales son las que más están sufriendo", afirmó. Sobre la cantidad de locales que quedaron disponibles, aclaró que no existe un promedio de tiempo de vacancia, aunque mencionó un crecimiento en los cierres.

"No tenemos un promedio de cuánto queda un local vacío, pero sí sabemos que, comparado con el mismo período de 2025, los locales que se han cerrado son casi el 30%", expresó.

Una mayor negociación entre propietarios e inquilinos

Para Gutiérrez, mantener un inmueble vacío no es una alternativa conveniente para los propietarios. "Yo creo que nunca conviene tener una propiedad vacía, ni en vivienda ni en locales comerciales. Siempre conviene renegociar, volver a conversar las condiciones de los contratos y que pueda seguir. Estamos a favor de poder acordar para que ambas partes estén conformes", sostuvo.

Sobre la posibilidad de una baja en los alquileres, explicó que en los locales comerciales no se dio una reducción marcada de los valores publicados, aunque sí existe mayor flexibilidad. "Hubo una recesión de precios más sostenida en vivienda que en locales comerciales. En los locales, si bien no han bajado tanto los precios, sí hay más flexibilidad como para acordar condiciones que le puedan servir a todos", explicó.

En cuanto a las perspectivas, consideró que el escenario puede mejorar si se recupera el consumo. "Las perspectivas comerciales son buenas. Los comerciantes esperan que esto se revierta. Se está demorando un poco el cambio de situación, se está viendo un leve movimiento, pero el factor fundamental sigue siendo la pérdida del poder adquisitivo que produce la baja de consumo. Al no haber consumo, se atrasa todo el resto", manifestó.

También destacó el peso de los servicios en los costos comerciales. "En los locales comerciales es muchísimo más importante el porcentaje, tanto de gas como de luz", agregó.

Una transformación que viene desde la pandemia

Guillermo Brega, corredor inmobiliario y arquitecto, planteó que la situación actual responde a un proceso de transformación que comenzó varios años atrás. "Creo que confluyen varios factores. Por un lado, el comercio atraviesa un proceso de transformación. Muchos negocios tradicionales redujeron su superficie o migraron parte de sus ventas al canal digital", explicó.

A su vez, señaló que el comportamiento del consumo genera mayor cautela entre quienes buscan iniciar un emprendimiento. "El consumo viene mostrando altibajos, y eso hace que quienes piensan abrir un nuevo comercio sean mucho más cautelosos antes de asumir un alquiler. A eso se suma que hoy existe una oferta de locales superior a la que había hace algunos años", indicó. Para Brega, no es un fenómeno que haya comenzado en 2026, sino que tiene antecedentes en la pandemia.

"Es un proceso que no empezó este año. Se viene gestando desde la pandemia, cuando muchos comercios tuvieron dificultades para sostener su actividad. Creo que ahí también comenzó ese proceso de migración hacia el comercio digital y los cambios en los hábitos de consumo", explicó.

El precio no es la única discusión

Consultado sobre si los alquileres bajaron, Brega sostuvo que no hubo una caída generalizada, aunque sí una mayor apertura a negociar.

"No diría que hubo una baja generalizada de los valores publicados. Lo que sí vemos es mucha más predisposición a negociar. Hoy es frecuente que el propietario escuche propuestas, analice plazos, otorgue algún período de gracia para adecuaciones o encuentre otras formas de facilitar el ingreso del inquilino", señaló. Además, incorporó el concepto de "costos de reposición" para explicar la situación del mercado inmobiliario comercial.

"Hoy no diría que el problema sea que los alquileres estén caros, sino que el valor de los inmuebles y el costo de construir crecieron mucho más que la renta que esos inmuebles son capaces de generar. Desde el punto de vista del inversor, el rendimiento de un local comercial continúa siendo relativamente bajo respecto del capital que debe inmovilizar para adquirirlo o construirlo", explicó.

Según Brega, actualmente el desafío pasa por encontrar un equilibrio entre tres variables: "Lo que el comerciante puede pagar, lo que el propietario necesita percibir y la rentabilidad que justifica la inversión inmobiliaria". "Hoy ese equilibrio es más difícil de alcanzar, y por eso vemos un mercado con mayor capacidad de negociación entre ambas partes", agregó.

Los valores actuales: ejemplos de locales disponibles

El relevamiento realizado por RAFAELA NOTICIAS muestra distintas alternativas disponibles en el mercado céntrico. Sobre Bv. Santa Fe 473, un local comercial con una antigüedad estimada en 70 años y un baño se ofrece en torno a los $1.000.000 mensuales. La propuesta contempla que las mejoras y adaptaciones necesarias queden a cargo del futuro inquilino, con apertura a escuchar ofertas y propuestas.

En San Martín 474, otro inmueble céntrico se ofrece por aproximadamente $1.500.000 mensuales, contemplando también la posibilidad de realizar mejoras a cargo del interesado.

Sobre Sarmiento 119, en barrio 30 de Octubre y a metros de la plaza principal, aparece una alternativa de menor valor, con un alquiler de $600.000 mensuales, más expensas aproximadas de $80.000.

En la misma zona, sobre Sarmiento 138, un local renovado a nuevo alcanza los $3.000.000 mensuales, más servicios, impuestos y seguro.

Otro de los casos relevados corresponde a Ituzaingó 58, con una superficie cubierta de 211 metros cuadrados, ofrecido a $1.200.000 más IVA mensuales, con condiciones contractuales específicas.

Finalmente, un local ubicado en Sarmiento esquina Alvear se ofrece por $2.000.000 más IVA mensuales, con vidrieras hacia ambas calles, dos ambientes, probadores y baño instalado.

"No todos los locales vacíos representan un problema del mercado. En una ciudad dinámica siempre existe un porcentaje de inmuebles en proceso de rotación. Un comercio cierra, otro se muda, aparece un nuevo emprendimiento. Esa dinámica es natural", reflexionó Brega. Para el corredor, la preocupación aparece cuando los tiempos de vacancia se extienden demasiado y la oferta comienza a acumularse.

"Mi impresión es que el centro sigue siendo el principal polo comercial de Rafaela, pero está atravesando una etapa de reconfiguración. Cambian los rubros, cambian los formatos comerciales y también cambian las condiciones que buscan tanto propietarios como inquilinos comerciantes", concluyó.