El lunes pasado, antes de la apertura de los mercados, les decíamos que el dólar iba a bajar y estabilizarse. Nos imaginamos las caras de escepticismo de algunos lectores y ahora que vieron que el dólar fue domado por el Central, con apenas una mostradita de dientes, les recomendamos que relean dicha nota, donde también hay proyecciones sobre otras variables de la economía.
Para estabilizar el mercado cambiario, solo bastó con la venta de unos 300 millones de dólares por parte del BCRA, cifra exigua, pero que, al intervenir, dado que hacía meses que no lo hacía, le mostró al mercado cual era el techo a partir del cual, la actual conducción económica intervendría, dando así certezas sobre el precio del tipo de cambio actual. La comunicación y las señales que brindan a los mercados no son una fortaleza de este gobierno.
Muchas veces, gastamos mucho tiempo en analizar la coyuntura y no podemos dedicarnos a las cuestiones importantes y de fondo, como en este caso, el importante déficit habitacional que tiene nuestra ciudad y nuestro país. Por lo tanto, vamos a aprovechar la presente calma en los mercados, para poder hablar sobre los créditos hipotecarios ajustados por UVA (Unidad de Valor Adquisitivo).
No nos detendremos en los requisitos y condiciones de los mismos, para ellos están los 11 bancos que tenemos en nuestra ciudad. Lo que haremos es un análisis de la tasa de interés y su conveniencia.
Lo primero que diremos es que es en vano compararlo con los créditos hipotecarios tradicionales, ya que estos son casi inexistentes. Prueba de esto es que anteriormente, solo accedías a ellos por sorteo. ¿Por qué no hay oferta de créditos hipotecarios? Por culpa de la raíz de todos los males, la inflación.
La tasa de interés de cualquier crédito o inversión posee los siguientes componentes:
Tasa de Interés = valor tiempo del dinero + tasa de riesgo + tasa de rentabilidad + tasa de inflación.
Del valor tiempo del dinero, solo diremos que es la posibilidad de disponer del mismo ahora y no después. La tasa de riesgo equivale a la posibilidad, expresada en un porcentaje, de que el crédito no sea pagado en tiempo y formar. La tasa de rentabilidad es lo que la entidad financiera gana con la operación. Y por último dejamos a la inflación, que como podrán imaginar, en nuestra economía, representa más que todos los otros componentes juntos.
Al diseñar un sistema de préstamos que ajuste su capital por otra variable que no sea la tasa de interés, lo que se hace es quitar de la tasa el componente inflacionario. Al ser menor la tasa de interés, mejora la capacidad crediticia de los solicitantes y se amplía el universo de quienes pueden acceder a los créditos. De esta forma, con más créditos hipotecarios, el estado motoriza la economía por medio de la construcción y ataca el déficit de viviendas.
Por otra parte, aparece la oferta de créditos hipotecarios, ya que los bancos verán cubiertos sus préstamos, con la tasa de interés y ajustado el capital por la UVA. Aprovechando la existencia de la UVA, se diseñó también un sistema de depósitos a plazo fijo que se ajusta esta.
¿Cómo se determina el valor de la Unidad de Valor Adquisitivo, UVA?
Se estableció una UVA inicial con la milésima parte de un metro cuadrado de construcción y a partir de ahí se ajusta con el Coeficiente de Estabilización de Referencia, CER, quien responde directamente a la inflación.
Lo bueno es que vuelve el crédito hipotecario. Lo difícil es que debemos desterrar la inflación, ya que esto hará más fácil el pago de los créditos. Si no se controla la misma veremos en los tenedores de créditos ajustados por UVA, la imagen del chico maravilla con cara de pocos amigos y su frase: Santas hipotecas, Batman.