Los bancos lanzaron varias líneas hipotecarias para la compra de viviendas, su construcción o terminación. Estas tuvieron excelente aceptación en la sociedad que las demandaba para cubrir parte del déficit habitacional existente. Semanas atrás, en la columna titulada “Santas Hipotecas, Batman”, les contábamos cómo funcionaba la herramienta utilizada, el ajuste por UVA. Hoy desarrollaremos otra arista de esta realidad, la posibilidad de generar con un exceso de demanda, una burbuja inmobiliaria.
Con la consagración del crédito hipotecario ajustado por UVA se cumplió con un desafío que hacía varias décadas no se conseguía, generar líneas hipotecarias sostenibles en el tiempo. Hoy las tenemos en la góndola de varios bancos, incluso en la banca privada. Hay disponibles, créditos para la construcción, para la terminación de viviendas y para la compra de inmuebles nuevos o usados. Además, se anunció en Santa Fe, para estar en sintonía con otros distritos, la baja de impuestos para esta operatoria.
El principal motivo de la explosión del crédito hipotecario se debe principalmente a la necesidad de viviendas, luego de varios años donde las líneas para créditos hipotecarios, se habían convertido en un subsidio para parte de la población y no la más necesitada. En especial si tenemos en cuenta que eran a tasas irrisorias para la inflación reinante y solo podías acceder a ellas mediante un sorteo. Estas opciones, de crédito, tenían poco.
De los peligros de la inflación para los créditos ajustados por UVA ya hablamos en salidas anteriores y concluimos que es muy bueno que el crédito exista, en especial si es para todos, aún con el riesgo de que el costo del mismo se dispare. Cuando se desarrolló la herramienta, había un sector de la población, el más joven y con ingresos informales que quedaba afuera. Hoy ya hay una variante destinada a este segmento. Con creatividad se diseñó un sistema de ahorro previo, que permite demostrar el nivel de ingresos en negro de la persona, que a posteriori servirá para el cálculo del préstamo. Pueden consultarnos, a través de Rafaela Noticias, si desean conocer mayores precisiones de cualquiera de las líneas mencionadas.
En resumen, tenemos créditos para la construcción, para la terminación de viviendas, para la compra de inmuebles nuevos, para la compra de viviendas usadas, créditos específicos para jóvenes con ingresos en negro y también para la adquisición de una segunda vivienda. Párrafos atrás hablábamos de los beneficios de la existencia de estas líneas. Pero observen que siempre hablamos de viviendas, las que seguramente estarán dentro de un determinado rango de precios. En el colegio secundario aprendimos que, en los mercados, cuando se dispara la demanda y la oferta se mantiene estable, se genera una suba de precios. Hay que tener presente que no se puede fabricar viviendas, las mismas se construyen en un período de tiempo prolongado, motivo por el cual, se dispararán los precios de las mismas y no se logrará cubrir el déficit habitacional, a la vez que subirá de manera artificial el precio de las existentes, lo que llamamos burbuja inmobiliaria.
Para evitar esto, o al menos aminorarlo, se espera de manera ansiosa, una nueva línea hipotecaria con UVA para desarrolladores inmobiliarios. Esta línea fue anunciada por el banco Nación y recientemente publicitada por el Banco Hipotecario, aunque frente a nuestras consultas todavía no está disponible. La misma consistiría en la preaprobación de créditos para viviendas en proyectos de construcción, es decir todavía no construidas. De esta forma, el desarrollador inmobiliario podría comenzar sabiendo que tiene vendido el inmueble antes de finalizarlo y conociendo con certeza que recibirá el pago al final por parte del banco que aprobó el crédito. Esta es la manera que esperamos pueda pincharse la burbuja inmobiliaria rafaelina.
